Stabile Preisabschläge bei Energieeffizienz-Klassen

In den letzten beiden Quartalen hat sich die Preisspanne zwischen Wohnimmobilien mit unterschiedlichen Energieeffizienzniveaus stabilisiert. Während Gebäude der höchsten Energieeffizienzklassen A/A+ eine Benchmark darstellen, lag der durchschnittliche Preisabschlag für Mehrfamilienhäuser aus den niedrigeren Klassen B bis G/H im ersten Quartal dieses Jahres bei 16,7 Prozent. Dies ist ein leichter Rückgang gegenüber dem Vorquartal, wo der Abschlag noch 17,2 Prozent betrug. Bei einem direkten Vergleich der besten und schlechtesten Klassen G/H ist ebenfalls eine Stabilisierung zu erkennen, mit einem Preisunterschied von 25,1 Prozent im ersten Quartal 2024 im Vergleich zu 26,9 Prozent im Vorquartal.

Diese Erkenntnisse basieren auf einer Analyse von rund 5.000 Angebotsdaten für Mehrfamilienhäuser, die von JLL quartalsweise ausgewertet werden. Die Entwicklung deutet darauf hin, dass sich die Preisabschläge gegenüber der Top-Kategorie stabilisiert haben, insbesondere da der starke Preisverfall bei unsanierten Häusern, der in der zweiten Jahreshälfte 2021 begonnen hatte, seit dem Frühjahr 2023 gestoppt scheint. Dr. Sören Gräbel von JLL Germany erklärt, dass sich die Abschläge nun in einer Seitwärtsbewegung befinden und sich seit ihrem Tief im dritten Quartal 2023 leicht erholt haben.

Gräbel sieht die Ursachen für diese Entwicklung in den gestiegenen Kosten für energetische Sanierungen, die nahezu vollständig vom Kaufpreis älterer, unsanierter Gebäude abgezogen werden. Da sich die Baukosten stabilisiert haben und in einigen Bereichen sogar leicht rückläufige Entwicklungen zu beobachten sind, hat sich auch der Preisverfall verlangsamt. Zusätzlich haben sich Finanzierungskosten, die durch die Zinswende in den Jahren 2022 und 2023 anstiegen, ebenfalls stabilisiert, was den Preisverfall weiter bremst.

Weitere Faktoren, die die Preisentwicklung beeinflussen, sind die Finanzierungsbedingungen. Finanzierer agieren bei Neufinanzierungen selektiv und bevorzugen qualitativ hochwertige Objekte oder solche mit einem belastbaren Businessplan für eine ESG-konforme Transformation. Margenaufschläge bei der Finanzierung für Objekte mit schlechterer Qualität wirken sich direkt auf die Marktpreise aus. Roman Heidrich von JLL Germany betont, dass sich die Preise nach Objektqualitäten weiter ausdifferenzieren, was in den Metropolregionen besonders deutlich wird.

Im ländlichen Raum stehen Immobilienpreise weiterhin unter Druck. Die Kosten für energetische Sanierungen können oft nicht auf die Mieter umgelegt werden und schmälern den Cashflow der Vermieter. Insbesondere in Regionen mit geringeren Einkommenspotenzialen und einem hohen Angebotsüberhang sind die Bodenwerte niedriger, was den Gebäudewert und damit auch die Auswirkungen auf den Gesamtpreis erhöht.

Diese Beobachtungen zeigen, dass Qualität und energetische Effizienz von Immobilien zunehmend die Marktpreise bestimmen und in einigen Fällen sogar wichtiger als die Mikrolage sind. Den Abschluss bildet der Hinweis auf die Expertenmeinung von Dr. Sören Gräbel und Roman Heidrich, die sich in der fortlaufenden Analyse der Immobilienmarktdaten widerspiegelt.

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